О сколько нам открытий чудных…
Порою разобраться в изобилии, хитросплетениях и противоречиях норм закона непросто даже опытным юристам.
Право – живой организм, развивающийся под влиянием обстоятельств. И даже, если вам вдруг кажется, что вроде бы и норма существует уже давно, и правоприменители (в том числе и Верховный Суд РФ) давно уже раскрыли как следует эту норму применять – поверьте, вам только кажется.
(Казалось бы) ст. 398 Гражданского кодекса РФ, по сей день существует в своем первозданном виде, а это с 30.11.1994 г., то есть без малого 30 лет. Мало что в нашей стране бывает настолько стабильным. И смысл ее представляется понятным и простым: нельзя истребовать индивидуально-определенную вещь, если она уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. И правоприменение ее (казалось бы) понятно, ведь можно опереться на внушительный список Определений Верховного Суда РФ, позиции Пленумов Верховного Суда РФ.
Показалось!
Правоприменителю еще есть чем нас удивить! В начале 2021 г. собственникам квартир (в прошлом обманутых дольщиков) в доме по ул. Революционная 148, одного из проблемных объектов долевого строительства, начали поступать иски от «дольщиков» обанкротившегося застройщика, начинавшего строительство в далеком 2008 г. На первый взгляд понятно ну как тут удовлетворять – право собственности зарегистрировано, собственник – добросовестный приобретатель получил свою квартиру по акту приема-передачи, вступил во владение, несет бремя содержания.
Новатором толкования ст. 398 Гражданского кодекса РФ в марте 2021 г. стал Железнодорожный суд г. Самары. И это ничего, что буквально пару лет назад те же судьи, что «ломают» практику по истребованию квартир у добросовестных приобретателей, считали иначе, пришло время посмотреть на проблему под другим углом!Апелляция была солидарна с судом первой инстанции, до момента принятия в производство первой кассационной жалобы по одному из (казалось бы) так похожих дел. В ноябре 2021 г. Шестой кассационный суд общей юрисдикции (казалось бы) поставил точку в этой череде процессов, указав на ошибки нижестоящих судов в части применения ст. 398 Гражданского кодекса РФ, а также предъявлении необоснованно высокого стандарта доказывания добросовестности к покупателю.
И вот сегодня точка превратилась в многоточие. Рассмотрев очередную кассационную жалобу по спорной квартире в д. 148, кассация оставила решения нижестоящих судов без изменений, мотивы, которыми руководствовался суд, станут понятны после изготовления полного текста судебного акта. Но уже понятно, что единообразия практики на данном этапе нет. Внесет ли ясность Верховный Суд РФ? Хочется верить.
А пока, наверное, стоит подвести промежуточные итоги, потому что дамоклов меч занесен.
Вы добросовестный приобретатель и решили купить квартиру в некогда проблемном объекте, который достроил новый застройщик? А может Вы обманутый дольщик, и вот Вам наконец предложили удовлетворение Ваших прав требования? Получили выписку в отношении приобретаемого объекта, убедились в отсутствии обременения, заключили договор, получили долгожданные ключи, зарегистрировали право собственности? Не спешите радоваться. Гарантий, что Вы не получите исковое заявление с требованием о прекращении Вашего права собственности после того, как Вы счастливо въедете в свою новую квартиру, их нет, никаких.
Логика суда заставляет подходить к процессу заключения сделки куда глубже: потрудитесь установить всех предыдущих обанкротившихся застройщиков строительного объекта, а также установить всех кредиторов обанкротившихся застройщиков (ведь среди них может быть тот, кому банкротом была «обещана» квартира вот прям примерно где и Ваша) и наконец задача со звёздочкой – потрудитесь установить, на какие именно помещения претендуют кредиторы обанкротившихся застройщиков(другая площадь, строительный номер – ничего не гарантируют).
Партнер Бюро Ирина Рыжук
